​Versteckte Mängel beim Hauskauf - worauf Sie achten sollten

Der Kauf einer Immobilie ist eine weitreichende Entscheidung. Es ist wichtig, sich der potenziellen Fallstricke bewusst zu sein, die z.B. beim Hauskauf auftreten können. Leider gibt es gerade bei Immobilien viele versteckte Mängel, auf die Käufer achten sollten, um das bestmögliche Angebot für ihren Hauskauf zu herauszusuchen. Es ist wichtig, diese versteckten Mängel vor dem Kauf eines Eigenheims zu erkennen, um sicherzustellen, dass Sie die bestmögliche Investition tätigen. Dieser Artikel gibt einen Überblick über einige dieser versteckten Schwachstellen und Mängeln bei einer Immobilie und gibt Tipps, wie man diese Mängel erkennt, bevor man eine größere Verpflichtung eingeht.

Vorbemerkung: Wenn Sie heute eine Immobilie erwerben steht im Kaufvertrag zum Beispiel: “...der Verkauf erfolgt unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.. oder der Verkäufer versichert, dass ihm keine Mängel bekannt sind… .” Diese Klausel ist durchaus üblich und meist auch nicht verhandelbar. Aber in dieser Formulierung steckt auch die Verpflichtung des Verkäufers, ihm bekannte Mängel offen zu legen. Dazu kann z.B. auch der Feuchtigkeitsschaden im Keller gehören. Verschweigt er einen wichtigen Mangel, kann sogar der gesamte Kaufvertrag angefochten und rückgängig gemacht werden bzw. ist der Verkäufer zu Schadensersatz verpflichtet. 

​Versteckte Mängel finden

Da es für den Laien schwer ist die Beurteilung von Gebäuden in Bezug auf Mauerwerk, Elektrik oder Heizungsbau selbst durchzuführen, ist es hilfreich sich professionelle Hilfe zu holen.

Nach dem Motto „Vier Augen sehen mehr als zwei“ finden Sie in Ihrem Bekanntenkreis eventuell jemanden, der Ihnen beim Suchen nach Mängeln unterstützen kann. Findet sich in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis kein sachkundiger Helfer, könnte ein Immobiliensachverständiger gute Dienste leisten. Er hat die Aufgabe, unparteiisch, unabhängig und objektiv eine Immobilie zu bewerten. Eine von ihm erstellte Expertise bringt gleich mehrere Vorteile: erstens erfährt der Käufer den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie und zweitens bekommt er Transparenz über evtl. Mängel.

Viele Käufer überprüften oft nicht die angegebene Wohnfläche, obwohl gerade die Wohnfläche häufig ein wesentlicher Faktor bei der Kaufpreisfindung ist. Wie die Wohnfläche ermittelt wird, regelt übrigens die Wohnflächenverordnung. 

​Welche versteckten Mängel kann es geben?

Die meisten Mängel betreffen Fenster, Heizungsanlage und die Elektroinstallationen, gefolgt von Sanitärbereich, Keller und dem Dach des Hauses. Auch der energetische Zustand der Immobilie ist gerade jetzt ein immer wichtiger werdender Aspekt. Hinsichtlich der stetig steigenden Energiepreise sollte der energetische Bauzustand unbedingt in der Bewertung berücksichtigt werden. Auch hier können viele Mängel versteckt sein.

​Was tun bei versteckten Mängeln?

Wenn Sie beispielsweise nach dem Hauskauf Schimmel an einer verdeckten Stelle finden und Sie sich sicher sind, dass dieser Mangel Ihnen seitens des Verkäufers arglistig verschwiegen wurde, sollten Sie zur Sicherheit auf jeden Fall einen Sachverständigen hinzuziehen.

Wasserschäden und undichte Stellen im Mauerwerk sind ein häufiges Problem in vielen älteren Häusern. Eine häufige Ursache ist das Setzen des Fundaments, das dazu führen kann, dass der Kellerboden Risse bekommt und so das Wasser in die Wände eindringt. Dieses Wasser sichert dann durch Risse oder Löcher in der Außenwand nach innen. Das häufigste Anzeichen für einen Wasserschaden ist ein wahrnehmbarer muffiger Geruch. Dieser Geruch kann durch Schimmelpilze verursacht werden, die auf dem feuchten Untergrund wachsen und Fäulnis verursachen. Andere Anzeichen von Wasserschäden sind fleckige oder abblätternde Tapeten, rissige Deckenfliesen und verzogene Fußböden. 

Auch in Küchen und Bädern kann es zu solchen Wasserschäden kommen. Eine häufige Ursache für Wasserschäden ist beispielsweise ein defekter Geschirrspüler (alte Schläuche), ein undichter Wasserhahn, der auf den Boden tropft oder poröse Silikonfugen. 

​Wer haftet bei versteckten Mängeln?

Rechtlich gesehen ist ein versteckter Mangel ein Mangel, der beim Kauf einer Immobilie bereits bestand, aber weder für den Verkäufer noch für den Käufer erkennbar war. Grundsätzlich hat der Käufer für zwei Jahre ab Übergabe der gekauften Sache (z.B. der Hausübergabe) einen Gewährleistungsanspruch dem Verkäufer gegenüber.

​Welche Mängel müssen beim Verkauf angegeben 

Grundsätzlich stellt sich die Frage, welche Mängel müssen vom Verkäufer beim Verkauf angegeben werden? Als Verkäufer eines Hauses müssen Sie daher grundsätzlich alle Mängel, wie Wasserschäden, Feuchtigkeit, Schimmel, Baujahr, mangelnde Isolierung, Schädlingsbefall und Wurzelgeflechte auf dem Grundstück aufklären. Die Schwierigkeit für den Käufer ist, dass er dem Verkäufer die Kenntnis im Einzelfall vor Gericht beweisen muss.

Fazit:

Da Ehrlichkeit, Fairness und Sachverstand für mich als Immobilienmakler oberstes Gebot ist, bespreche und bewerte ich und ggf. ein Sachverständiger vor dem Verkauf der Immobilie alle Mängel mit dem Verkäufer. Diese berücksichtigen wir in der Wertermittlung und sprechen sie bei jedem Kaufinteressenten an. Vorschläge zur Mängelbeseitigung und Angebote von Fachfirmen aus meinem Netzwerk geben dem Käufer die notwendige Transparenz und Sicherheit, einen ehrlichen Immobilienkauf getätigt zu haben. Auch hier gilt: Wenn man nicht vom Fach ist, sollte man seine Investition mit den richtigen Fachleuten absichern. Nicht alle Mängel sind für Laien ersichtlich. Wir und unser professionelles Netzwerk unterstützen Sie dabei. Sie würden ja die Bremsen Ihres Autos nicht beim Schreiner montieren lassen.